1 Bakgrunn

Kommunestyret i Hammerfest kommune har vedtatt alminnelig taksering av alle eiendommer, inkludert næringseiendommer i henhold til eiendomsskatteloven § 3 a). Dette danner grunnlaget for utskriving av eiendomsskatt for skatteåret 2021. Kommunestyret har bestemt at boliger skal verdsettes ved bruk av skatteetatens formuesgrunnlag i henhold til eiendomsskattelovens § 8 C-1. Kommunestyret har oppnevnt en sakkyndig nemnd til å stå ansvarlig for takseringsarbeidet av de eiendommer som ikke kan verdsettes ved bruk av formuesgrunnlaget.

Det er sakkyndig nemnd som gjør endelig vedtak om rammer og retningslinjer som skal benyttes for takseringen.

Nemnda består av:

• Leder Trond Berg
• Nestleder Liv Lorentzen
• Medlem Runar Enoksen.

Nemnda fastsetter med dette retningslinjer om den nærmere fremgangsmåten ved takseringen av eiendommer hvor formuesgrunnlaget ikke kan benyttes i Hammerfest kommune.

2 Verdsettelsesprinsipper

Eiendomsskatteloven § 8 A-2 Verdet

1. Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. Verdet av næringseigedom skal setjast til teknisk verde når det ikkje er mogleg å fastsetje verdet etter regelen i første punktum.

2. Verdet av vindkraftverk, kraftnettet og anlegg omfatta av særskattereglane for petroleum skal setjast til teknisk verde, eller avkastningsverde når det gir best uttrykk for verdet.

Eiendomsskatteloven § 8A-2 gir anvisning på at en ved verdsettelsen skal frem til eiendommens objektive omsetningsverdi. Dette betyr at en skal verdsette eiendommen ut fra dens verdi, objektivt bedømt, og ikke ut fra verdien eiendommen har for den aktuelle eieren. Dette er ikke den prisen en kan oppnå̊ i markedet, men en tenkt pris som fremkommer når en ser bort fra særlige forhold knyttet til den enkelte eiers utnytting av eiendommen.

Verdien på bebygde eiendommer skal ta utgangspunkt i at tomtene er fullt utnyttet, med mindre det er sannsynlig at eiendommen har en høyere verdi på grunn av relevant utnyttingspotensial. Sjablongene under punkt 3.3 nedenfor baserer seg på dette utgangspunktet.

Veigrunn, fellesområder og andre eiendommer som er en del av en hovedeiendom, inngår normalt i taksten på hovedeiendommen. Det tas utgangspunkt i matrikkelens bygningstypenummer, jf. punkt 4. Dersom bygningstypenummer ikke stemmer overens med eiendommens faktiske bruk, tas det i stedet utgangspunkt i den faktiske bruken når det skal fastsettes hvilken brukstype det er tale om. Eiendommens bygningstypenummer i henhold til matrikkelen er således ikke avgjørende for hvilken brukstype den takseres etter i henhold til retningslinjene.

Dette dokumentet vil danne grunnlaget for all taksering i perioden 2021-2031. Dokumentet vil offentliggjøres i forbindelse med offentlig ettersyn, og vil være offentlig tilgjengelig fra da.

Målet er at takstnivået i størst mulig grad skal bli slik sakkyndig takstnemnd finner rimelig med utgangspunkt i regelverk og med kunnskap om salgsverdier på eiendommer i kommunen.

Det er og et mål at fremgangsmåten i takseringsarbeidet sikrer lik og rettferdig behandling av eiendommer ved den gjennomgående takseringa i 2020 og ved enkelttakseringer i etterfølgende år, fram til en eventuell ny alminnelig taksering.

3 Takseringsmetode

Sakkyndig nemnd har valgt å taksere etter sjablongmetoden, en modell som benyttes i de fleste kommuner i Norge med eiendomsskatt. Sjablongmetoden gir en sjablongtakst som er en verdi utregnet av et dataprogram, på bakgrunn av bruksareal, sjablongpriser for det enkelte objekt og soner, uten at det er foretatt noen vurdering. Sjablongtaksten kan så justeres for Indre og Ytre forhold der dette er naturlig iht. punkt 3.5 og 3.6.

Taksten bygger på:

• Fakta om eiendommen
• Vurderinger av eiendommen

Taksten er bygget opp slik:

3.1 Fakta om eiendommen

Fakta om eiendommen er:

• Eierforhold (eier og eierrepresentant).
• Type eiendom (eiendomsidentifikasjon).
• Bygningstyper og bygningsstørrelser med arealtall for hver etasje

Faktaopplysninger om bygninger hentes fra Matrikkel-registeret som er et landsdekkende register over eiendommer, adresser og bygninger. Registreringer i Matrikkel skjer i henhold til registreringsinstruksen utgitt av Kartverket.

Når det gjelder areal på bygninger, tar man utgangspunkt i bruksareal (BRA) som er arealet innenfor ytterveggene på bygningen.  Arealet måles for hver etasje i bygningen.

Etasjene grupperes i:

• Kjeller
• Underetasje
• Hovedetasje
• Loft

Dette er samme gruppering som benyttes i Matrikkel-registeret.

For nærmere beskrivelse av etasjedefinisjoner og arealmåling vises til Kartverkets instruks for registrering av Matrikkeldata.

3.2 Vurdering av eiendommen

Eiendommene vurderes ved besiktigelse på disse punkter:

• Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten.
• Forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten.
• Geografisk beliggenhet innenfor kommunen.

Alle eiendommer som skal takseres skal befares. Befaringen gjennomføres utvendig.

3.3 Sjablong kvadratmeterpriser

* Naust kan verdsettes etter skjønn der dette utgjør en reell verdi.
** Gjelder i regulerte eiendommer eller eiendommer som har et formål, bebyggelse. 

3.4 Bebygde og ubebygde tomter:

Bebygde boligtomter inngår normalt i sjablongprisen for bygningen, og verdsettes ikke separat med mindre bygningen har så lite areal at tomten representerer en vesentlig merverdi.

De ubebygde eiendommene kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området. Markedsverdi (råtomtpris + opparbeidelse) vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.

3.5 Etasjefaktorer for boliger, fritidsboliger og bolig i landbruk:

Unntak:

• Garasje/anneks som er boliginnredet takseres etter faktisk bruk av arealet med gjeldende sjablongverdier.
• Integrert garasje i H1 eller U1 takseres etter garasjepris, dette vises på alternativ areal 1

3.6 Skjønnsmessig vurdering av forhold på eiendommen (IF)

IF benyttes for å korrigere sjablongtaksten ut fra forhold på eiendommen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere fra eiendom til eiendom.

Det gjøres en skjønnsmessig vurdering ved besiktigelse blant annet med utgangspunkt i følgende kriterier:

• Funksjonalitet
• Alder
• Standard, kvalitet og tilstand
• Store/små arealer
• Innlagt strøm/vann og avløp

3.7 Skjønnsmessig vurdering av forhold rundt eiendommen (YF)

YF benyttes for å korrigere sjablongtaksten ut fra forhold rundt eiendommen. Det gjøres en skjønnsmessig vurdering ved besiktigelse blant annet med utgangspunkt i følgende kriterier:

• Beliggenhet
• Adkomst/tilgjengelighet
• Støy
• Utsikt/solforhold
• Andre verdipåvirkende faktorer
• Nærhet til ny sone

3.8 Sonefaktor

Faktoren skal fange opp de forskjeller som er på omsetningsverdier av fast eiendom i Hammerfest kommune. Se kart for detaljer. Nemnda er klar over at sonene ikke fanger opp alle forskjeller, og at det er stor variasjon innenfor de angitte sonene. Disse variasjonene vil fanges opp ved bruk av ytre faktor (YF) Spesielt vil sjønære eiendommer og eiendom med spesielle kvaliteter kunne få en høy ytre faktor som følge av avvikende pris i forhold til ordinære eiendommer i sonen.

Likeledes vil eiendommer i høy sone som grenser mot lav sone, kunne kompenseres ved bruk av redusert ytre faktor.

​

​

4 Eiendomstyper

Pr. type eiendom kan det være spesielle forhold som det tas hensyn til under taksering.

Bygninger under 15m2 registreres hovedsakelig ikke, men medtas i taksten hvis de er registrert i Matrikkelen. Bygninger som vurderes med verdi tas med. Eksempler på dette er naust og anneks ved sjøen.  

4.1 Landbrukseiendommer

Eiendom som "vert dreven som gardsbruk eller skogbruk" skal være fritatt for eiendomsskatt ifølge: Eskl § 5 h. Fritaket omfatter ikke våningshus og kårbolig med tilhørende garasje inkludert tomt som for boligeiendom, som helt eller delvis blir benyttet til bolig. Fritaket omfatter heller ikke fritidsbygg beliggende på en landbrukseiendom.

Eiendommer som kommer innenfor konsesjonsgrensene på 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller samlet 100 dekar defineres som landbrukseiendom. For våningshus og kårboliger på landbrukseiendommer benyttes samme kvm-pris som for eneboliger. Driftsbygninger på ikke konsesjonspliktig landbrukseiendommer verdsettes etter skjønn. Taksten på driftsbygninger vil da fremkomme som protokolltakst.

4.2 Flermannsboliger, seksjonerte boliger og borettslag

Denne type bolig takseres av besiktigelsespersonellet etter antatt omsetningsverdi. Dette utføres på bakgrunn av verdiene i tabellen «Sjablongverdier for bolig- og fritidseiendommer». Taksten føres i korreksjonsprotokoll hvor faktisk BRA av leiligheten legges til grunn (Salgbart Bruksareal). Eventuelle garasjer vil kunne tillegges verdi. Årsaken til valg av metode, er at man lettere får sammenligning mellom leilighetene om man tar utgangspunkt i faktisk størrelse, uten å blande inn andel av fellesarealer mv. Seksjonsbrøken beskriver ikke nødvendigvis det faktiske arealet av leiligheten, som medfører feil i takstgrunnlaget.

Det vil være store variasjoner i verdien på leiligheter grunnet forskjeller i alder, beliggenhet og attraktivitet, og de vil vurderes individuelt på bakgrunn av dette. Tomteverdi vil inngå som del av sjablongprisen for bygningstypen som for vanlige eneboliger.

Rekkehus, kjedehus og mindre småhus takseres etter samme metode som eneboliger og her benyttes bruksarealet (BRA). Seksjonsbrøken kan benyttes der dette er rasjonelt og formålstjenlig, men skal ikke ha betydning for taksten.  

Leiligheter i kombinasjonseiendommer som ikke er seksjonerte og som er en del av næringseiendommen, takseres etter forrentning av normal markedsleie, på lik linje med den øvrige delen av eiendommen.

4.3 Fritidseiendommer

Fritidsboliger takseres etter samme metode som eneboliger, men med egne sjablongpriser. Koier, naust, sjøbuer, seterhus og andre bygninger som benyttes som fritidsbolig, takseres som fritid.

5 Næringseiendommer

I utgangspunktet vil en eiendom bli taksert slik den fremstår. Likevel vil kommunens arealplan/reguleringsplaner slik de er vedtatt i henhold til plan og bygningsloven kunne få betydning ved takseringen. Ved tvil, vil det også være aktuelt å se til hva som er omsøkt og godkjent, i forhold til taksering av bygningsmasse.

5.1 Det er eiendommen som objekt som skal takseres

Det legges ikke vesentlig vekt på eiendommens potensial. Det er eiendommen som objekt slik den framstår som skal takseres.

5.2 Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges ved taksering

Det er eiendommen som objekt som skal takseres. Hvem som drar nytte av eiendommen gjennom eksempelvis privatrettslige avtaler, som for eksempel festetomter eller bruksrett, skal ikke vurderes.

6 Verdiberegningsmetode næringseiendom

Næringseiendom takseres av besiktigelsesmann etter antatt markedsverdi. Markedsverdien kan bestemmes etter to parametere, som hovedregel forrentningsverdi (kapitalisering av leiepriser) eller eiendommens tekniske dagsverdi inklusive tomt (substansverdi). Næringseiendom med arealer registrert til boligformål vil takseres av besiktigelsesmann etter forrentningsverdi, samme metode benyttes også for kombinasjonseiendommer som innehar arealer til både bolig og næringsformål.

Substansverdi kan benyttes der hvor leieverdien ikke er mulig å benytte. Dette kan være på spesielle eiendommer og bygg hvor leieverdi normalt ikke forekommer, og sammenlignbare leiepriser vil være fraværende som følge av at det ikke finnes et leiemarked for denne type eiendommer i området. Eksempler kan være produksjonsbygg på fabrikker og industrielle anlegg, hvor etasjehøyder og utforming gjør at bygningsmassen ikke har alternativ utnyttelse, eller at det økonomisk ikke lar seg utnytte til annen bruk.

6.1 Forrentningsverdi

Leiepriser og/eller kapitaliseringsrente blir veid mot eiendommens attraktivitet og risiko, anvendelighet og eiendomsmarkedet generelt.

Det er eiendommens normale markedsverdi som legges til grunn, og ikke nødvendigvis faktiske leieinntekter.

De utgifter som normalt ikke fordeles på leietaker omtales som eierkostnader og kan være:

• Avsetning til utvendig vedlikehold
• Forsikring av bygg
• Vedlikehold av byggets primærkonstruksjoner og tekniske installasjoner
• Administrasjonskostnader
• Eventuelt forventbar ledighet

Eierkostnadene for næringseiendom vil normalt ligge i intervallet 10-25%, men kan avvike fra dette i spesielle tilfeller. Besiktiger og nemnda benytter skjønn ved beregning av eierkostnader.

6.1.2 Oppbygning av kapitaliseringsrenten:

Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldene inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko.

Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

• Renterisiko/fortjeneste, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, det vil si den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning.
• Objektrisiko, det vil si den risiko denne eiendommen spesielt representerer, hensyntatt beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, etc.
• Markedsrisiko, den generelle risiko for eiendoms- og finansmarkedet som påløper ved investering i næringseiendom.
• Bygning/kurans, risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand.

Kapitaliseringsrenten på den enkelte eiendommen fastsettes av nemnda etter skjønn. Denne vil normalt ligge i intervallet 7 – 12%, men vil kunne avvike fra dette i spesielle tilfeller.

6.2 Teknisk verdi (Substansverdi)

Teknisk verdi beregnes ut fra eiendommens produksjonskostnad, hvorfra det trekkes for alder, slitasje, utidsmessighet og eventuelt nedsatt anvendelighet for å komme frem til teknisk dagsverdi. Tomtekostnaden tillegges for å komme frem til substansverdien.

7 Fritak

For eiendommer som i utgangspunktet er fritatt for eiendomsskatt etter eiendomsskattelovens §5 og §7, men som delvis benyttes til formål som medfører skatteplikt, skal denne delen av bebyggelsen med tilhørende nødvendig uteareal takseres i samsvar med disse retningslinjene.

8 Vedlegg til retningslinjene